Volatilitatea marilor piețe imobiliare ale lumii reprezintă un risc major pentru economia globală, întrucât creşterea ratelor dobânzilor erodează puterea de cumpărare a gospodăriilor, amenințând să conducă la o scădere abruptă a prețurilor imobilelor şi la blocaje în care nu se mai cumpără, dar nici nu se mai vinde.

Potrivit Bloomberg, ianuarie a fost a cincea lună consecutivă de scădere a pieței imobiliare din SUA, din punctul de vedere al tranzacţiilor. Totodată, scăderea vânzărilor de case din China a continuat.

Analiştii citaţi de Bloomberg atrag atenţia că scăderea vânzărilor amenință să submineze încrederea consumatorilor. Cheltuielile gospodăriilor pentru imobile, unul dintre puținele aspecte pozitive pentru economia globală anul trecut, riscă să se reducă, cunoscut fiind faptul că, atunci când se produce o contracţie a pieţei, consumatorii sunt tentaţi să-şi amâne investiţia, aşteptând ca preţurile să scadă şi mai mult.

Investițiile pot fi, de asemenea, afectate, deoarece dezvoltatorii restrâng proiectele ca răspuns la scăderea prețurilor, la scăderea cererii și la dobânzile mai mari ale creditelor.

Sursa citată aminteşte că, în SUA, creșterea de anul trecut a dobânzilor creditelor ipotecare a înghețat tranzacţiile din piața imobiliară, conducând la cea mai mare scădere anuală a vânzărilor de case vechi, din mai mult de un deceniu încoace.

Acest lucru a pus presiune asupra prețurilor de vânzare în oraşe mari ale ţării, un exemplu fiind San Francisco.

În timp ce Rezerva Federală încearcă să tempereze inflaţia prin creşterea dobânzii de politică monetară, este de aşteptat ca presiunea asupra pieţei imobiliare să se accentueze.

Prognozele arată că, la următoarea şedinţă, banca centrală va majora dobânda-cheie cu un sfert de procent, ajungând la 4,75%.

Piaţa imobiliară din China, a doua cea mai mare economie din lume, nu arată nici un semn de revenire, chiar dacă autoritățile își intensifică eforturile pentru a revigora industria. Bloomberg scrie că vânzările de case noi au scăzut cu 32,5% în ianuarie, comparativ cu aceeași perioadă a anului precedent, potrivit datelor preliminare publicate de China Real Estate Information Corp.

Scăderea este cu adevărat abruptă, iar liderii comunişti ai statului sunt tot mai îngrijoraţi. Guvernul a luat câteva măsuri pentru a facilita accesul la finanțare bancară pentru antreprenorii lipsiți de numerar, punând capăt unei campanii de reducere a datoriilor acestora.

Autoritățile locale au intensificat, de asemenea, măsurile de stimulare a achiziției de locuințe, scăzând dobânzile creditelor ipotecare și a cuantumului procentual al avansului. Este puțin probabil ca aceste măsuri să revigoreze vânzările până la jumătatea anului, potrivit analistului Bloomberg Intelligence, Christy Hoon.

Specialiştii niponi ai Nomura Holdings, într-o notă adresată clienților, au subliniat că locuințele sunt pentru locuit, nu pentru tranzacţii speculative, descriind scăderea prețurilor ca un lucru pozitiv, aceasta fiind privită ca o frână a cererii speculative.

În Europa, potrivit analizelor preliminare făcute la început de an, Suedia, Ungaria şi Germania par a fi cele mai afectate state pe acest segment.

Din cauza creşterii ratei inflaţiei şi reducerea cererii populaţiei, în Suedia, preţurile caselor au scăzut cu aproximativ 16%, comparativ cu vârfurile din primul trimestru al anului trecut.

Consiliul Naţional pentru Locuinţe din Suedia estimează că numărul locuinţelor nou-construite va scădea cu 44%, comparativ cu 2022, la doar 33.000 de imobile. 350.000 de angajaţi din Suedia, din totalul de 5,1 milioane, activează în sectorul imobiliar. În ianuarie, trei dintre cele mai mari filme care şi-au declarat falimentul erau din domeniul construcţiilor, conform unui comunicat al Creditsafe.

Este cea mai gravă criză a pieţei imobiliare din ultimii 30 de ani, fiind aşteptate alte creşterii ale dobânzii de politică monetară, banca centrală încercând astfel să tempereze creşterea preţurilor.

În Germania, anul trecut, volumul tranzacţiilor s-a prăbuşit, ajungând să fie mai mic cu 74% faţă de 2021.

În Ungaria, datele băncii cen­trale arată că, în cele mai mari şase oraşe ale ţării, numărul de apartamente vândute a scăzut în trimestrul II al anului trecut cu 53% faţă de aceeaşi peri­oadă din 2021.

Duna House, un dezvoltator imobiliar din ţara vecină, a estimat că, în decembrie 2022, vânzările de locuinţe au cunoscut un recul de 43% faţă de aceeaşi lună a lui 2021.

Per total, anul trecut vânzările de locuinţe au fost cu 22% mai mici faţă de anul precedent, urmând ca 2023 să nu aducă îmbunătăţiri semnificative în piaţă.

Piaţa imobiliară din România a intrat într-o perioadă cu cerere mică din partea consumatorilor, acordarea de credite ipotecare fiind din ce în ce mai scăzută din cauza creşterii dobânzilor.

Veniturile oamenilor nu au ţinut pasul cu creşterea dobânzilor, astfel că tot mai mulţi români se văd în situaţia în care nu mai sunt eligibili pentru a lua un împrumut pe termen lung.

Preţurile imobilelor au crescut accelerat în ultimii doi ani, avansul cerut de bănci ajungând la niveluri cu mult peste posibilităţile celor care, înainte de debutul pandemiei, nu aveau astfel de probleme.

Într-un material publicat de economica.net, care citează chestionarul privind riscurile sistemice dat publicităţii de BNR, se arată că principalele instituții de credit din România consideră că majorarea ratelor de dobândă are un impact direct asupra segmentului de clienți din sectorul populației, aceștia având în portofoliu, în mare parte, credite cu dobândă variabilă.

Printre principalele implicații ale creșterii ratelor de dobândă băncile includ: majorarea costului de finanțare atât pentru populație, cât și pentru companii, caz în care atât cererea de credit, cât și volumul creditării pot fi afectate în sens negativ, conducând la incertitudini legate de profitabilitate pe fondul creșterii riscului de credit.

Gradul maxim de îndatorare pe familie nu poate depăşi 40% din total venituri, astfel că, odată cu creşterea IRCC, la care se adaugă marja de dobândă a băncii, mulţi dintre posibilii clienţi ai dezvoltatorilor nu mai sunt eligibili pentru accesarea unui credit ipotecar.

Noua Casă devine neatractiv

Un semn al scăderii vânzărilor este dat şi de interesul manifestat pentru programul Noua Casă în 2022. Dacă, în 2021, plafonul de două miliarde s-a epuizat în două luni, în 2022, aproximativ 10% din fondurile programului au rămas nealocate.

Interesant este că, anul trecut, deşi garanţiile oferite de stat au fost de 1,5 miliarde de lei, mai mici decât în 2021, 150 de milioane de lei au rămas neacordate.

Anul acesta, plafonul de garanţii va fi acelaşi ca în 2022, prin Noua Casă putând fi contractate doar credite cu dobândă variabilă. Poate fi un program atractiv pentru aceia care nu îşi permit să plătească un avans mai mare  de 5%, însă condiţionarea de dobânda variabilă îi va ţine departe pe mulţi de acest tip de credit.

Creditele cu dobândă variabilă au fost extrem de atractive, indicii de dobândă precum ROBOR şi IRCC neavând fluctuaţii mari. În ultimii doi ani, însă, aceştia au crescut constant şi, odată cu ei, ratele românilor.

Din acest motiv, creditele cu dobândă variabilă nu mai sunt o opţiune pentru mulţi, incertitudinile provocate de contextul socio-economic regional alarmând consumatorii.

În cazul contractării unui credit ipotecar standard, cu avans de 15%, debitorul poate beneficia de dobândă fixă pe o perioadă de până la 10 ani.

Actualele dobânzi fixe sunt mai mici decât dobânda variabilă a creditelor luate prin Noua Casă. În prezent creditele ipotecare standard au dobânzi fixe care pornesc de la 6,99%, în timp ce prin Noua Casă dobânda ajunge la 7.71% (5.71% IRCC+2% marja băncii).

În aprilie este aşteptată o nouă creştere a indicelui IRCC. Cumpărătorii unei locuințe prin Noua Casă nu o vor putea vinde în primii cinci ani de la data dobândirii, iar pentru a o închiria trebuie să aibă acordul băncii creditoare și al Ministerului Finanțelor. Debitorii trebuie să asigure locuința achiziționată împotriva tuturor riscurilor, pe toată durata finanțării.

Din 2022, locuințele sunt asigurate la valoarea de piață avută la momentul încheierii asigurării, nu la valoarea de piață din momentul acordării garanției, cum era anterior. (L. Anghel).